當新租賃準則遇上小型微利企業會有影響?

來源:稅月有情 作者:戴木水 人氣: 發布時間:2020-01-17
摘要:各位水友大家好,歡迎來到木水吹稅時間! 擴大范圍的小型微利企業所得稅優惠已經實施了一年了,各位水友該享受的也盡量去享受了吧。本期木水并不是專門分享小微企業的所得稅優惠,而是想談一談一個新的會計準則租賃。 財政部規定,新的租賃準則,具體的實施...
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  各位水友大家好,歡迎來到木水吹稅時間!

  擴大范圍的小型微利企業所得稅優惠已經實施了一年了,各位水友該享受的也“盡量”去享受了吧。本期木水并不是專門分享小微企業的所得稅優惠,而是想談一談一個新的會計準則——租賃。

  財政部規定,新的租賃準則,具體的實施范圍和時間為,在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業自2019年1月1日起實施,以避免出現境內外報表會計準則適用差異。

  對于其他執行企業會計準則的企業(包括A股上市公司),自2021年1月1日起實施,以為其留出充足準備時間,總結借鑒境外上市企業執行新租賃準則的經驗,確保準則實施質量。

  也就是說,適用企業會計準則的企業,在2021年1月1日起就要實施新租賃準則了。

  那么這個準則,對稅務處理有什么影響呢?木水不是一直吹稅的嗎?什么時候改吹會計了?木水當然不會無的放矢啊,如果不影響稅務處理的,木水說來干嘛呢?

  新租賃準則木水認為最大的影響之一,就是對小型微利企業的判定,而這直接影響企業的所得稅稅費負擔的。

  我們先回顧一下小型微企業的標準吧。

  法條速遞

  《關于實施小型微利企業普惠性所得稅減免政策有關問題的公告》第二條:“本公告所稱小型微利企業是指從事國家非限制和禁止行業,且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業人數不超過300人、資產總額不超過5000萬元等三個條件的企業。”

  影響就出在資產總額這個規定上,資產總額這個指標,是按照全年季度平均值計算的,而季度平均值,則是按照每個季度的季初和季末的資產負債表上的資產總額數確定的。

  那么今天的主角就來了,新租賃準則。尤其是對于承租方,影響會比較大。

  在舊準則下,承租方以經營租賃方式租入不動產或重大生產設備用于經營,本來是屬于“輕資產”模式經營,經營租入的資產是不會反映在資產負債表中的,這樣,資產總額就一般比較不容易超過5000萬元的限額,其他條件符合的話,可以享受到小微企業的所得稅優惠的。但如果執行了新租賃準則,就不一樣了,會由原來報表上的“輕資產”模式,變為“重資產”模式。為什么?我們看看新租賃準則對承租人的規定。

  準則速遞

  《企業會計準則第21號——租賃》第十四條第一款:“在租賃期開始日,承租人應當對租賃確認使用權資產和租賃負債,應用本準則第三章第三節進行簡化處理的短期租賃和低價值資產租賃除外。”

  第五十三條第一款:“承租人應當在資產負債表中單獨列示使用權資產和租賃負債。其中,租賃負債通常分別非流動負債和一年內到期的非流動負債列示。”

  解釋

  在新租賃準則下,只要承租人租入了資產,且不符合簡化處理的短期租賃和低價值資產租賃情形的,不論是否融資租賃,均要確認使用權資產并在報表中單獨列報。在舊準則下,由于經營租入的資產和負債均不在報表中列報,只是在附注中披露,這樣對債權人直接利用報表列報的信息進行償債能力指標的測算會有影響,尤其是對于存在大量租賃的“輕資產”模式企業,其表外對償債能力的影響因素太大,所以債權人無法通過列報的信息計算的指標精確評估其償債能力,造成決策失誤。所以,新準則下,要求無論什么性質的租賃,承租人均應將租賃確認使用權資產和租賃負債,并在報表中單獨列報,這樣能向報表使用者提供更全面的信息,有利于債權人或潛在債權人作出經營決策。

  但是,問題又來了,根據稅法規定,小微企業的指標是以資產總額來確定是否符合條件之一的,如果企業執行了新準則,那么報表上的資產總額就會多了一項使用權資產項目,直接增加了資產總額,有可能讓企業超過了資產總額的指標的。這種情形,對于做“二房東”的商業(物業)管理公司影響尤其大。

  眾所周知,很多商業地產公司,都會配套自己的物業管理或者商業管理公司,用于對自有物業出租、提供物業服務、安保等的業務。而由于大家都懂的原因,一般商業地產公司是不會直接對商戶出租物業的,而是先打包整體出租給旗下的商業(物業)管理公司,然后再由商業(物業)管理公司對外出租給商戶。

  舉個栗子

  例好人有限公司是一家境內的商業地產開發公司,持有某一線城市某地標商場用于經營,好人有限公司下屬一家全資子公司好極商管公司,好極商管公司向好人有限公司整體承租商場,對外轉租給商戶賺取租金差價,并向商戶提供物業管理、商場清潔、安保等服務。而且為了保持承租價格的穩定并兼顧市場的變化,好人有限公司與好極商管公司每隔三年重新簽署一次租賃合同并確定新的租賃金額。

  在舊準則下,由于這是經營租賃,好極商管公司在報表上并未列報與租賃相關的資產和負債,屬于輕資產企業,只要能夠把控得好,全年季度平均資產總額是可以不超過5000萬元的,如果其他指標都符合小微企業的條件,那么好極商管公司是很可能可以享受小微企業所得稅優惠的。

  但是,新準則下,承租人必須在賬上確認租賃的使用權資產和租賃負債,并在報表上單獨列報,除非屬于短期租賃或者低價值資產租賃。根據上例中的情形,每次租賃期限均為三年,超過12個月,所以不可能是短期租賃。而且新準則明確規定,用于轉租的,原租賃不屬于低價值資產租賃。所以好極商管公司應當確認該筆使用權資產并在報表中列報。而眾所周知,對于一線城市地標商業物業的租金不會低到哪里去,而租賃應付款額又是租賃資產賬面價值的重要組成部分,所以好極商管公司在新準則下確認和列報的使用權資產可能金額會比較重大,極有可能會造成其全年季度平均資產總額就超過了5000萬元,從而無法享受小微企業的所得稅優惠。

  可能有水友會說,那我壓低這個租金,使得使用權資產金額不重大不就行了?一線城市地標商業物業對價出租的公允價值一般都比較高的,如果這個內部租賃的租金太低,首先會被稅務機關認為這關聯企業之間的交易價格明顯偏低且沒有合理商業目的,沒有按照獨立交易原則進行,本身就存在被調整的風險;其次,如果承租和轉租的租金金額相差太大,那么好極商管公司本身的應納稅所得額就會大大超過300萬元,也無法享受小微企業所得稅優惠啊。

  所以說,新租賃準則的執行,不但會影響會計核算,如果稅務總局沒有相應調整小微企業指標的計算方法,那么還會影響到某些企業是否能享受小微企業所得稅優惠政策的,這可是實實在在的影響稅費負擔的哦。

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